Caparra confirmatoria o penitenziale: le conseguenze della scelta

Caparra confirmatoria o penitenziale: le conseguenze della scelta

Gruppo Giansereni 01 agosto 2022

La firma di una proposta di acquisto o di un compromesso sono tradizionalmente accompagnate dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra: con questo versamento l’acquirente e il venditore si vincolano al compimento dell’atto di compravendita, elevando la caparra sia come acconto sul prezzo finale, sia come elemento di garanzia nelle ipotesi di inadempimento di una delle due parti.

Se quanto sopra è comune, potrebbe non esserlo il fatto che ci sono due diverse tipologie di caparra riscontrabili all’interno di un contratto immobiliare: la caparra confirmatoria, più frequentemente utilizzata, e la caparra penitenziale. Proviamo a valutarne le differenze.

In questo breve approfondimento sulla natura delle due diverse tipologie di caparra cominciamo da quella confirmatoria.

La caparra confirmatoria consiste nel consegnare all’altra parte una somma di denaro a conferma del vincolo assunto. Nel caso di positiva conclusione del contratto definitivo, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione finale, riducendo così il corrispettivo che verrà attribuito al venditore in fase di definizione del rogito.

Se invece la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, allora il venditore può recedere dal contratto, trattenere l’importo ricevuto a titolo di caparra e valutare se procedere per vie giudiziali con la richiesta di risarcimento del danno e con l’esecuzione del contratto tramite il giudice. Se è il venditore a rendersi inadempiente, allora l’acquirente avrà diritto al doppio della caparra versata.

Di ben diversa funzione è la caparra penitenziale, che rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso liberamente stabilito dalle parti nel contratto. In altre parole, mediante la caparra penitenziale le parti prevedono già l’ipotesi che il contratto non vada a compimento, stabilendo la possibilità di recedere dallo stesso pagando come corrispettivo quanto pattuito come caparra penitenziale.

Si tenga conto che in questo caso la parte che adempiente deve limitarsi a trattenere la caparra. Non può dunque né richiedere il maggiore danno né l’esecuzione del contratto. In sostanza, con questo tipo di caparra è come se si acquistasse il diritto di ripensamento,  di cambiare idea senza correre il rischio di incappare in una causa giudiziaria per il risarcimento del danno o l’esecuzione del contratto tramite atto del giudice. Rimane inteso che se a cambiare idea è il venditore, all’acquirente spetterà il doppio della caparra.

Insomma, contrariamente a quanto avviene con la caparra confirmatoria, con la presenza della caparra penitenziale il recesso non trova giustificazione nell’inadempimento della controparte, ma costituisce esercizio del diritto di ripensamento. La caparra penitenziale è pertanto il prezzo dell’esercizio di tale diritto e deve essere restituita non appena il recesso non è più esercitabile, o il contratto è giunto a positivo completamento.