Compravendite, nessuna sorpresa: a fine 2022 torna il segno negativo
Sul finire del 2022 il mercato immobiliare residenziale italiano sperimenta nuovamente il segno negativo. Tuttavia, guai a parlare di sorprese: il trend era già stato preannunciato nei mesi precedenti e, in fondo, era solo questione di tempo prima che l’inversione di tendenza si concretizzasse.
Così, stando a quanto sancito dalle Statistiche trimestrali, nel corso del quarto trimestre 2022 il tasso tendenziale delle compravendite del settore residenziale registra una diminuzione del 2,1% rispetto allo stesso trimestre 2021: su un totale di oltre 208 mila transazioni, sono state compravendute 4 mila abitazioni in meno rispetto allo stesso periodo del 2021.
Un andamento diversificato a livello nazionale
Trattandosi di una media, non stupisce che l’andamento sia in realtà molto diversificato a livello nazionale. Di fatti, le compravendite di abitazioni diminuiscono maggiormente nei comuni minori (- 2,6% e circa 3.800 abitazioni compravendute in meno rispetto al quarto trimestre 2021) rispetto ai capoluoghi (- 0,9% e circa 600 abitazioni compravendute in meno su base annua).
Le perdite più significative si trovano nei comuni minori del Nord Est, con tasso negativo del 6%. In controtendenza, invece, le Isole, dove si registra un incremento degli scambi del 5,1% rispetto al quarto trimestre del 2021, con un picco del 6,2% se si tengono in considerazione solamente i capoluoghi insulari. Al Nord Est e al Centro la variazione negativa si fa più marcata (rispettivamente - 5,1% e – 3,8%), mentre al Nord Ovest si attesta al -1,8%. Al Sud, invece, la diminuzione è più lieve, - 0,2%.
E i mutui?
Rimane ancora centrale, naturalmente, il ruolo dei mutui. Tuttavia, qualcosa sembra mutare nel rapporto tra i finanziamenti casa e il mercato immobiliare residenziale nazionale, tanto che la quota di compravendite finanziate con un mutuo è calata al 65,3% contro il 68% del trimestre precedente, evidenziando – probabilmente – come la minore convenienza dei finanziamenti casa a causa della crescita continua dei tassi di interesse stia scoraggiando una parte dei potenziali acquirenti dal ricorrere a un mutuo per supportare il proprio progetto immobiliare.
A calare è anche il loan-to-value, ovvero il rapporto tra l’importo finanziato e il valore dell’immobile: rimane pur sempre alto (77%), ma in calo di circa 2 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione.
Infine, notiamo come sia cresciuta di 3,3 punti percentuali la quota di agenti immobiliari che ritiene che la difficoltà nel reperimento di un mutuo da parte degli acquirenti abbia rappresentato la causa di cessazione dell’incarico a vendere. La quota di chi la pensa così tocca dunque il 28,2%, per il valore più alto dalla fine del 2015 ad oggi.
Condividiamo altresì come le attese delle agenzie immobiliari per il trimestre corrente siano sfavorevoli sia per il proprio mercato di riferimento che per il mercato nazionale, con un orizzonte biennale.