Il 2024 si chiude con un trimestre di rilancio per l’immobiliare italiano

Il 2024 si chiude con un trimestre di rilancio per l’immobiliare italiano

Gruppo Giansereni 28 marzo 2025

L'ultimo scorcio del 2024 ha rappresentato un punto di svolta significativo per il settore immobiliare residenziale italiano, con segnali tangibili di rilancio che vanno ben oltre le timide indicazioni emerse nei trimestri precedenti. Questa analisi approfondisce le dinamiche che hanno caratterizzato il mercato abitativo tra ottobre e dicembre 2024, evidenziando le tendenze emergenti, i fattori di stimolo e le prospettive future.

Il quadro generale delle transazioni immobiliari residenziali nell'ultimo trimestre del 2024 mostra un consistente rafforzamento dell'attività di compravendita, con un incremento del 7,6% rispetto all'analogo periodo del 2023. Questo dato, che segna un'accelerazione significativa rispetto al più contenuto +2,7% registrato nel trimestre luglio-settembre, si traduce in un volume complessivo di circa 217.000 unità scambiate, con un surplus di 15.000 abitazioni rispetto all'ultimo trimestre dell'anno precedente.

La vitalità del mercato ha mostrato una diffusione capillare sul territorio nazionale, sebbene con intensità variabili nelle diverse aree geografiche. Le regioni meridionali e il Nord Est hanno evidenziato le performance più brillanti, mentre dal punto di vista della stratificazione territoriale emerge una chiara distinzione tra le grandi aree urbane e i centri minori. I principali agglomerati urbani hanno infatti guidato la ripresa con un incremento del 9,8%, sensibilmente superiore al +6,6% osservato nei comuni di dimensioni più contenute.

L'analisi temporale rivela una distribuzione non uniforme dell'attività, con picchi particolarmente pronunciati nei mesi di ottobre e dicembre, caratterizzati da incrementi superiori al 9% su scala nazionale e da una costante sovraperformance dei capoluoghi rispetto alle realtà periferiche, suggerendo un possibile ritorno di attrattività delle aree metropolitane dopo la fase di allontanamento indotta dalla pandemia.

Sul fronte delle preferenze dimensionali, il mercato ha premiato principalmente le abitazioni di metratura intermedia. Le unità comprese tra 50 e 115 metri quadrati hanno registrato l'incremento più significativo (+8,7%), seguite dagli immobili di superficie tra 115 e 145 metri quadrati, aumentati dell'8% circa. Gli appartamenti di piccolo taglio (inferiori ai 50 metri quadrati) hanno mostrato una progressione più contenuta (+4,5%), così come le residenze di ampia metratura (oltre 145 metri quadrati), cresciute di oltre il 5%.

Un elemento cruciale nel rilancio del mercato è rappresentato dalla rinnovata centralità dell'acquisto della prima abitazione. La quota di immobili acquistati da persone fisiche con l'agevolazione "prima casa" ha raggiunto quasi il 71% nel quarto trimestre 2024, con un incremento di 9 punti percentuali rispetto all'anno precedente, testimoniando un ritrovato interesse delle famiglie verso l'investimento nella residenza principale.

Questo fenomeno è stato sostenuto dal progressivo miglioramento delle condizioni di accesso al credito. Il finanziamento bancario ha supportato il 41,5% delle transazioni concluse da persone fisiche, in un contesto caratterizzato da un sensibile allentamento delle condizioni monetarie. I tassi di interesse hanno infatti proseguito la loro traiettoria discendente, con una contrazione di 120 punti base rispetto al quarto trimestre 2023, ampliando notevolmente la platea dei potenziali acquirenti in grado di sostenere l'impegno finanziario.

La maggiore propensione all'erogazione da parte del sistema bancario si è riflessa anche nel volume complessivo dei finanziamenti, che si è avvicinato alla soglia dei 12 miliardi di euro, con un incremento di oltre 2 miliardi rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente. Questo dato evidenzia non solo il rinnovato dinamismo del mercato dei mutui residenziali, ma anche la crescente disponibilità degli istituti creditizi a sostenere il settore immobiliare dopo un periodo di relativa cautela.

Un fenomeno particolarmente rilevante che emerge dall'analisi dell'ultimo trimestre 2024 riguarda l'eccezionale performance del segmento delle nuove costruzioni. Questo comparto ha registrato un'espansione del 46% rispetto allo stesso periodo del 2023, con circa 9.000 unità aggiuntive oggetto di transazione, raggiungendo così l'incidenza più elevata degli ultimi quattro anni sul mercato complessivo, pari a circa il 13% del totale.

Questa straordinaria accelerazione trova la sua principale giustificazione nell'imminente scadenza del "sismabonus", fissata al 31 dicembre 2024. L'incentivo fiscale ha infatti garantito considerevoli vantaggi agli acquirenti di unità immobiliari commercializzate direttamente dalle imprese edili a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione finalizzati al miglioramento delle caratteristiche antisismiche degli edifici, concentrando una quota rilevante della domanda su questo specifico segmento negli ultimi mesi dell'anno.

Il mercato dell'usato, pur con una crescita più contenuta, ha comunque mostrato una sostanziale tenuta, con un incremento del 3,6% e circa 190.000 abitazioni esistenti che hanno cambiato proprietario nell'ultimo trimestre del 2024. Questo dato conferma la resilienza strutturale della domanda abitativa italiana anche nel comparto tradizionalmente più ampio del mercato.

In apparente controtendenza rispetto al comparto delle compravendite, il settore delle locazioni residenziali ha evidenziato una leggera flessione nel quarto trimestre del 2024, con poco più di 240.000 abitazioni oggetto di nuovi contratti d'affitto. Questa moderata contrazione ha interessato in misura sostanzialmente analoga sia i comuni classificati ad alta tensione abitativa, dove si è osservato un calo dello 0,4%, sia le altre aree urbane, con una diminuzione ancora più contenuta, limitata allo 0,1%.

Il dato più interessante emerge però dall'analisi del valore economico delle locazioni: nonostante la riduzione del numero di contratti stipulati, il valore complessivo dei canoni ha mostrato un andamento opposto, con un incremento del 3,7% a livello nazionale, per un totale di circa 1,7 miliardi di euro. Particolarmente significativa è la concentrazione di questa ricchezza, con circa il 75% localizzato nei comuni ad alta tensione abitativa, a conferma della persistente pressione della domanda nelle principali aree urbane del paese e della conseguente tendenza all'aumento dei canoni in queste zone.

Le rilevazioni effettuate presso gli agenti immobiliari nell'ultimo trimestre del 2024 restituiscono l'immagine di un settore in netto miglioramento rispetto ai periodi precedenti, con indicatori positivi su diversi fronti.

La quota di operatori che rilevano un incremento dei prezzi di vendita è salita al 17,3%, rispetto al 12,4% della rilevazione precedente, pur in un contesto dove continua a prevalere la stabilità delle quotazioni, indicata da circa il 70% degli intervistati. Un segnale particolarmente incoraggiante è rappresentato dal ritorno in territorio positivo, per la prima volta dopo oltre un anno, del saldo tra valutazioni di aumento e riduzione dei valori immobiliari.

L'intensità dell'attività di intermediazione ha raggiunto livelli record, con l'88,9% delle agenzie che hanno perfezionato almeno una compravendita nel trimestre, il valore più elevato dall'inizio della rilevazione. Sebbene il saldo tra dichiarazioni di aumento e diminuzione delle transazioni rispetto all'anno precedente permanga in territorio negativo, si registra un miglioramento sostanziale, con un valore di -12 punti percentuali contro i -22 del trimestre precedente.

L'efficienza del mercato mostra indicatori particolarmente favorevoli: lo sconto medio applicato rispetto alle richieste iniziali si attesta al 7,9% e il tempo medio necessario per concludere una vendita si riduce a 5,7 mesi, entrambi valori che rappresentano i minimi storici dall'avvio delle rilevazioni.

Anche sul versante della domanda emergono segnali incoraggianti: il saldo tra valutazioni di aumento e riduzione del numero di potenziali acquirenti è migliorato significativamente, pur restando in territorio negativo, attestandosi a -9 punti percentuali, rispetto ai -22 del trimestre precedente e ai -29 di un anno prima.

Le principali cause di insuccesso delle trattative continuano ad essere identificate nelle divergenze valutative: offerte giudicate insufficienti dai venditori o, per converso, richieste considerate eccessive dai potenziali acquirenti. Prosegue invece il calo dell'incidenza delle difficoltà di accesso al credito come ostacolo alla conclusione delle compravendite, segnalato dal 19% degli operatori, in diminuzione rispetto al 20% del trimestre precedente e al 27% dello stesso periodo dell'anno scorso.