VENDERE CASA: Quali sono i documenti necessari?
In questo blog vi vogliamo aiutare indicandovi quali documenti sono necessari per la vendita della vostra casa.
Si tratta, in pratica, di una serie di attestati e certificazioni che dichiarano in maniera ufficiale alcune informazioni sull’immobile e sul suo proprietario e disporre di tale materiale sin dall’inizio della vendita è fondamentale per evitare brutte sorprese all'ultimo momento.
PROVENIENZA DELL’IMMOBILE
ATTO DI COMPRAVENDITA
L’atto di compravendita dell’immobile o rogito notarile di acquisto della casa è un documento indispensabile quando si intende vendere un’abitazione, poiché attesta chi ne è effettivamente il proprietario. Questo documento viene redatto dal notaio nel momento in cui avviene il trasferimento della proprietà di un immobile da un soggetto ad un altro nell’ambito di una compravendita.
Come si richiede l’atto di compravendita?
Il proprietario di un immobile dovrebbe sempre ricevere una copia dell’atto di compravendita una volta che il contratto è stato stipulato.
Se viene smarrito o non si è mai andati a ritirarlo presso lo studio notarile, ci sono diversi modi per reperirne una nuova copia.
Qualora il notaio che si occupò della stipula sia sempre operante basterà semplicemente richiedere la copia.
Se non si riesce invece a rintracciare il notaio incaricato, perché magari nel frattempo è andato in pensione, la copia dell’atto può essere reperita presso l’archivio notarile di competenza (quello nel cui distretto operava il notaio) attraverso una richiesta inviata a mezzo posta, fax, ma anche telematica o recandosi di persona presso l’ufficio.
SUCCESSIONE
La successione fa parte del corredo dei documenti necessari per la vendita di un immobile ereditato.
La successione infatti è la comunicazione che va inviata all’Agenzia delle Entrate entro un anno dalla morte del De Cuius la quale viene accompagnata anche da una serie di adempimenti quali il versamento della tassa di successione.
Per vendere un immobile oltre alla dichiarazione di successione occorrono infatti:
-Atto di provenienza precedente con cui il De Cuius era divenuto proprietario dell’immobile in oggetto.
-Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità che ha la funzione di tradurre nei registri immobiliari l’accettazione dell’eredità. Può essere fatta contestualmente al rogito di vendita presso il Notaio scelto dal vostro acquirente. Ha un costo medio di circa 400€ per ogni coerede venditore.
DONAZIONE
La donazione è un atto di provenienza di natura Notarile che viene stipulato per il passaggio di proprietà a titolo gratuito tra venditore ed acquirente.
Usava molto in passato soprattutto per i trasferimenti all’interno dello stesso nucleo famigliare per il minor carico fiscale rispetto ad un rogito di compravendita.
Oggi molto meno utilizzata in quanto presenta delle problematiche che andremo ad approfondire in un altro Blog specifico.
Come reperire una donazione?
È sempre un atto Notarile, quindi valgono le stesse indicazioni fornite per la compravendita.
DECRETO DI TRASFERIMENTO
Si tratta dell’atto di provenienza di un immobile pervenuto per assegnazione a seguito aste immobiliari.
Il decreto viene registrato presso la Cancelleria del Tribunale ed alla stessa può essere richiesto dagli aventi titolo quali creditore precedente o assegnatario.
È sempre utile per la vendita disporre anche dell’atto di provenienza precedente.
VISURA E PLANIMETRIA CATASTALE
La visura catastale è necessaria a identificare inequivocabilmente l'immobile da vendere e le sue caratteristiche (es. categoria, classe, consistenza, rendita). Ma anche le informazioni anagrafiche di chi vanta diritti reali sulla casa (ad esempio il proprietario).
La planimetria catastale è, invece, il disegno dell'immobile in cui è riportata la distribuzione dei locali.
Questa deve essere necessariamente conforme allo stato attuale dell’abitazione che si intende vendere.
L’eventuale non conformità della planimetria catastale allo stato dell’immobile potrebbe essere conseguenza di lavori svolti nel corso degli anni che abbiano modificato alcune caratteristiche originarie dell’immobile e dovrà pertanto essere aggiornata contattando un tecnico.
L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)
L'Attestato di Prestazione Energetica è un documento di cui bisogna obbligatoriamente munirsi prima di mettere in vendita l’immobile.
Esso descrive le caratteristiche delle prestazioni energetiche di un immobile, attribuendogli una classe energetica che viene indicata con una lettera tra A e G, dove la classe A rappresenta il livello di consumo ottimale. Gli annunci che descrivono le caratteristiche di un immobile in vendita devono riportare per legge, infatti, la classe energetica di riferimento e l’indice di prestazione energetica (IPE).
Come si richiede l’APE?
Rivolgendosi ad un tecnico abilitato, il quale, dopo aver effettuato un sopralluogo presso l’abitazione, provvederà a redigere il documento in questione e a registrarlo presso il Catasto Energetico Regionale. La certificazione energetica APE ha validità 10 anni dalla data di rilascio (salvo variazioni nell’abitazione). Ha un costo medio di 150 euro.
RELAZIONE DI CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
La Relazione Tecnica di conformità urbanistica e catastale è un documento redatto e firmato da un professionista abilitato (Geometra, Ingegnere o Architetto) che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile. Attesta inoltre la corrispondenza/regolarità catastale.
Il tecnico incaricato per poter procedere alla redazione dovrà fare un accesso agli atti in Comune dove richiederà tutti i precedenti edilizi presenti dalla data di edificazione del fabbricato in avanti. Successivamente, con questa documentazione alla mano, dovrà effettuare un sopralluogo nell’immobile e procedere con un rilievo approfondito per verificare che lo stato dei luoghi coincida perfettamente con quello depositato in comune. Dovrà infine verificare che ci sia anche la corrispondenza catastale.
Tale relazione non è un obbligo di legge ma vi consigliamo vivamente di farla redigere, noi la richiediamo espressamente ai proprietari ogni qual volta che acquisiamo un immobile per poter svolgere l’operazione di vendita in tutta tranquillità.
Talvolta alcune difformità potrebbero risultare impossibili da sanare portando quindi importanti problemi nella compravendita, rischiando fino alla nullità dell’atto notarile.
Ha un costo che varia da 400 a 1000 euro.
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA (CDU)Il certificato di destinazione urbanistica (anche noto con l'acronimo CDU), è un documento richiesto in caso di compravendite riguardanti terreni censiti al Catasto Terreni o aree urbane di pertinenza a fabbricati censite al Catasto Urbano, con superficie maggiore o uguale a 5.000 mq.
Tale documento consente di conoscere la possibilità edificatoria di intervento su tali terreni o aree urbane. Riporta i seguenti dati:
- la destinazione urbanistica
- i parametri urbanistici - indice di fabbricabilità
- gli indici e i vincoli di varia natura come dissesto, inondabilità, ecc.
Dove è possibile reperirlo?
Il CDU viene rilasciato dal Comune e redatto dal reparto tecnico di competenza dell’area che ha tempo 30 giorni dalla presentazione della richiesta.
Il CDU ha la validità di un anno dal momento del rilascio, a patto che non ci siano state modifiche agli strumenti urbanistici.
Il costo del certificato di destinazione urbanistica è dato da due marche da bollo da 16 € (è richiesta una marca ogni quattro pagine) e dai diritti di segreteria, che dipendono dal Comune nel quale viene fatta richiesta.
ALTRI DOCUMENTI UTILI…
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Nel caso di immobili in condominio, il proprietario deve fornire, in fase di trattativa il regolamento di condominio. Esso contiene informazioni importanti per l'acquirente, dato che può porre vincoli all'utilizzo dell'immobile e delle sue parti comuni.
DICHIARAZIONE DI REGOLARE PAGAMENTO DELLE SPESE CONDOMINIALI
In presenza di un immobile in condominio con amministratore, il proprietario deve richiedere un attestato di regolare pagamento delle spese condominiali alla data del rogito.
Speriamo di avervi chiarito le idee con queste informazioni… adesso vi aspettiamo nei nostri uffici per iniziare con la vendita delle vostre CASE!