Vendita casa donata, le ultime novità la rendono più facile

Vendita casa donata, le ultime novità la rendono più facile

Gruppo Giansereni 19 aprile 2024

La vendita di una casa ricevuta in donazione è stata sempre operazione in grado di generare non poche preoccupazioni tra i protagonisti della compravendita e, inoltre, per le banche si trovavano a finanziare l’acquisto (spesso, negando una delibera positiva).

Il rischio che gli eredi del de cuius che ritenevano violata la propria quota di legittima avanzassero eventuali azioni di riduzione e di restituzione dell’immobile ha infatti scoraggiato molte operazioni dal poter giungere a positiva conclusione.

Tuttavia, ora le cose sono ben diverse da quanto non lo fossero un tempo ed è probabile che le ultime novità possano rendere un po' più facile il compimento della vendita di una casa che proviene da donazione. Proviamo a riassumere le principali.

Dopo aver inutilmente cercare di cambiare il quadro normativo con la Legge di Bilancio 2024, il Consiglio dei ministri è intervenuto con il disegno di legge Semplificazioni a riformare alcuni articoli del Codice civile, riscritti proprio per agevolare il mercato dei beni provenienti da donazione, oggi in larga parte bloccato proprio per i timori degli acquirenti di essere destinatari di azioni legali da parte degli eredi legittimi. Ma cosa cambia?

In sintesi, l’art. 563 c.c. viene oggi completamente riscritto affermando che “la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l'obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata”.

Ricordiamo invece che prima dell’intervento il testo recitava che “se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell'ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili”.

Insomma, nel nuovo testo scompare ogni riferimento temporale massimo per l’azione di riduzione da parte del legittimario nei confronti del terzo, ma la fattispecie è limitata al solo caso in cui l’avente causa del donatario sia tale a titolo gratuito e il donatario si sia rivelato in tutto o in parte insolvente.

Ricordiamo infine che le nuove regole si applicano alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore del ddl Semplificazioni.

Di contro, alle successioni aperte prima continuano ad applicarsi le disposizioni del testo previgente, con la conseguenza che potrà essere proposta azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dai donatari se è già stata notificata e trascritta la domanda di riduzione o se quest’ultima è notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del ddl oppure a condizione che gli eredi legittimari entro i sei mesi dalla data di entrata in vigore del ddl, notifichino e trascrivano nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.