Vendi casa dopo il Superbonus? Come funziona l’imposta sulla plusvalenza

Vendi casa dopo il Superbonus? Come funziona l’imposta sulla plusvalenza

Gruppo Giansereni 21 maggio 2026

C'è una conversazione che si ripete spesso, in questi mesi, negli uffici delle agenzie immobiliari della costa toscana. Un proprietario arriva con un immobile ristrutturato negli anni scorsi, magari grazie al Superbonus, e vuole capire quanto può ricavarne dalla vendita. I calcoli sembrano tornare. Ma poi si parla di tasse, e la situazione tende a cambiare.

Con la Legge di Bilancio 2024 è infatti stata introdotta una norma che modifica la tassazione sul guadagno ricavato dalla vendita di immobili che hanno beneficiato del Superbonus 110%. Non certo una novità di poco conto, poiché in alcuni casi può ridurre il netto incassato di decine di migliaia di euro.

Ecco come funziona.

Per riassumere con la giusta consapevolezza il quadro complessivo, è sicuramente utile premettere come non tutte le vendite immobiliari siano in grado di generare un obbligo fiscale. La legge distingue infatti tra chi vende dopo un lungo periodo di possesso e chi rivende a breve distanza dall'acquisto, presumibilmente a scopo speculativo.

In ogni caso, la regola di base è che se tra la data di acquisto e quella di vendita sono trascorsi più di cinque anni, il profitto realizzato (la plusvalenza, cioè la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto) non è soggetto ad alcuna imposta. Chi ha comprato casa anni fa e oggi decide di cederla può farlo senza preoccupazioni fiscali sul guadagno. Fanno eccezione gli immobili acquisiti per donazione o successione, che seguono un regime a parte.

Quando invece la plusvalenza è tassabile, il calcolo parte dal prezzo pagato a suo tempo per l'acquisto, rivalutato in base agli indici Istat se l'immobile è posseduto da oltre cinque anni, a cui si sommano tutte le spese documentate sostenute nel tempo per aumentarne il valore, come – a titolo di esempio – interventi di manutenzione straordinaria, spese notarili, imposte di registro, oneri catastali e urbanistici.

Sull'importo risultante si applica un'imposta del 26%, versata come imposta sostitutiva tramite il notaio al momento del rogito, su esplicita richiesta del venditore.

Il procedimento appena descritto subisce una variazione importante quando l'immobile è stato riqualificato grazie al Superbonus 110%, scegliendo lo sconto in fattura o la cessione del credito.

In questi casi, i lavori non li ha pagati il proprietario perché l'onere è ricaduto interamente sull'erario attraverso il meccanismo dell'incentivo. Ed è proprio questo il punto su cui si fonda la norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2024: se quelle spese non sono mai uscite dalle tasche del proprietario, non è corretto che vengano ora computate per abbassare la plusvalenza tassabile in caso di vendita. Insomma, farlo equivarrebbe a ottenere un doppio vantaggio dallo stesso incentivo pubblico: prima i lavori a costo zero, poi minori imposte sulla vendita.

La conseguenza è che chi cede un immobile oggetto di interventi Superbonus entro dieci anni dalla loro conclusione si trova con una base imponibile più alta di quella che si aspetterebbe applicando le regole ordinarie, e quindi con un'imposta potenzialmente molto più pesante.

È però fondamentale precisare che queste limitazioni valgono esclusivamente per chi ha usufruito del Superbonus al 110% tramite sconto in fattura o cessione del credito. Chi ha optato per la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, o ha beneficiato di percentuali di agevolazione inferiori, non è soggetto a queste restrizioni: in quel caso i costi degli interventi possono essere dedotti per intero nel calcolo della plusvalenza.

Rientrano in questa disciplina tutti i proprietari che vendono entro un decennio dalla fine dei lavori un immobile, di qualsiasi tipologia, su cui il Superbonus è stato applicato.

La norma non si applica in due situazioni specifiche:

• quando l'immobile è pervenuto al venditore per successione ereditaria;
• quando l'immobile è stato adibito ad abitazione principale dal venditore o da un suo familiare per la maggior parte del periodo considerato.

Ricordiamo inoltre che secondo la Circolare n. 13/E del 2024 dell'Agenzia delle Entrate, la norma coinvolge anche i proprietari di appartamenti in condomini dove i lavori hanno interessato esclusivamente le parti comuni senza toccare le singole unità abitative. Il solo fatto di essere condomini in un edificio che ha beneficiato del Superbonus può essere sufficiente a far scattare la disciplina.

L'importo dell'imposta non è fisso ma dipende da quanti anni sono passati tra la conclusione degli interventi e il momento della vendita.

È lo scenario in cui l'imposta pesa di più. I costi degli interventi agevolati al 110% con sconto in fattura o cessione del credito sono completamente esclusi dal calcolo: non riducono la base imponibile, che rimane di conseguenza più elevata.

Esempio:

• Prezzo di acquisto: 150.000 €
• Lavori Superbonus: 80.000 € (non computabili)
• Prezzo di vendita: 280.000 €
• Plusvalenza imponibile: 130.000 €
• Imposta al 26%: 33.800 €

Superata la soglia dei cinque anni, una parte dei costi torna ad essere riconosciuta: il 50% delle spese per gli interventi agevolati può essere sommato al prezzo di acquisto, abbassando la plusvalenza su cui si calcola l'imposta.

Stessa situazione, vendita al settimo anno:

• Prezzo di acquisto: 150.000 €
• 50% spese Superbonus ammesse: 40.000 €
• Costo totale riconosciuto: 190.000 €
• Prezzo di vendita: 280.000 €
• Plusvalenza imponibile: 90.000 €
• Imposta al 26%: 23.400 €

In entrambe le fasce temporali, possono sempre essere incluse nel calcolo le spese documentate non legate al Superbonus che hanno accresciuto il valore dell'immobile: ristrutturazioni straordinarie finanziate in autonomia, costi notarili e fiscali dell'acquisto originario, oneri catastali e urbanistici. Sono invece escluse tutte le spese di gestione ordinaria: quote condominiali, utenze, piccole riparazioni e manutenzioni correnti.

Il litorale tra il Golfo di Baratti e la baia di Follonica è uno dei territori più ambiti della Toscana, con un mercato immobiliare alimentato tanto dalla domanda residenziale quanto da quella legata alle seconde case. Negli anni del Superbonus, questa area ha visto una stagione intensa di riqualificazioni: condomini degli anni Settanta e Ottanta rifatti dall'esterno, impianti rinnovati, efficienza energetica migliorata.

Oggi molti di quegli immobili sono appetibili sul mercato proprio grazie a quei lavori. Ma è fondamentale non dare per scontato che il guadagno atteso corrisponda a quello reale.

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