Immobili donati: arrivo una soluzione dopo anni di blocco

Immobili donati: arrivo una soluzione dopo anni di blocco

Gruppo Giansereni 20 novembre 2025

Chiunque abbia cercato casa in Italia si è probabilmente imbattuto in questa situazione: trovare l'appartamento ideale, nella zona giusta e al prezzo interessante, salvo poi scoprire che "si tratta di un immobile donato". Da quel momento, quella che sembrava un'opportunità diventa una fonte di preoccupazione. Acquirenti che si ritirano, banche che negano il mutuo, notai che sconsigliano l'operazione.

È una dinamica che ha paralizzato per anni un'ampia fetta del mercato immobiliare, penalizzando sia chi vorrebbe vendere sia chi cerca casa. Ma ora un cambiamento legislativo in fase avanzata di approvazione promette di risolvere definitivamente questa situazione.

La questione affonda le radici nel sistema successorio italiano, costruito per proteggere i diritti degli eredi legittimari. Quando una persona dona un immobile a un familiare, rischia di ledere le quote di eredità spettanti agli altri eredi. Questi ultimi possono contestare la donazione attraverso un'azione legale, ma qui emerge il vero problema: il termine per agire è di dieci anni dalla morte del donante.

Sembra ragionevole, ma nasconde un tranello: fino a quando il donante è in vita, questi dieci anni non iniziano nemmeno a scorrere. Un immobile donato vent'anni fa potrebbe quindi essere ancora oggi vulnerabile a contestazioni future, se chi ha fatto la donazione è ancora vivo. Chi acquista si assume un rischio che potrebbe concretizzarsi anche dopo molti anni dall'acquisto, con conseguenze pesanti: contenziosi legali, necessità di restituire l'immobile o pagare risarcimenti agli eredi.

Questa incertezza spiega perché il mercato abbia sempre guardato con sospetto a questi beni, relegandoli in una sorta di "serie B" immobiliare.

La proposta approvata dal Senato introduce un elemento che finora mancava: la certezza temporale. Il meccanismo è chiaro ed efficace: decorsi vent'anni dalla trascrizione ufficiale della donazione nei registri immobiliari, qualsiasi contestazione diventa impossibile. Indipendentemente dal fatto che il donante sia vivo o deceduto.

Facciamo un esempio concreto. Se nel 2001 una madre ha donato un appartamento alla figlia, registrando regolarmente l'atto, oggi nel 2025 sarebbero trascorsi ventiquattro anni. Con l'approvazione della riforma, quell'immobile risulterebbe completamente libero da vincoli, vendibile senza alcun rischio di contestazioni future. La figlia potrebbe cederlo a un terzo con la stessa serenità con cui venderebbe un immobile acquistato sul mercato.

Gli effetti sul mercato potrebbero essere notevoli. In Italia esiste un patrimonio immobiliare consistente proveniente da donazioni che fatica enormemente a circolare. Con la nuova normativa, questi beni tornerebbero pienamente disponibili, ampliando l'offerta per chi cerca casa e potenzialmente rendendo i prezzi più competitivi.

Ma l'aspetto forse più rilevante riguarda l'accesso al credito. Attualmente ottenere un mutuo per acquistare un immobile donato è quasi impossibile: le banche non accettano come garanzia un bene giuridicamente instabile. Una volta stabilita una soglia temporale certa oltre la quale non esistono più rischi, anche gli istituti di credito dovranno rivedere le loro politiche, facilitando l'accesso ai finanziamenti.

Infine, le famiglie che utilizzano le donazioni per organizzare il passaggio generazionale del patrimonio potrebbero farlo con maggiore tranquillità, sapendo che dopo vent'anni la situazione si consoliderà definitivamente.

È fondamentale precisare che la proposta non è ancora legge. Deve completare l'iter parlamentare con l'approvazione della Camera dei Deputati e la successiva pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Fino ad allora, ogni operazione su immobili donati richiede massima attenzione.

In Ledri Immobiliare seguiamo costantemente l'evoluzione normativa per offrire consulenze sempre aggiornate e precise. Analizziamo la documentazione di ogni immobile, verifichiamo le tempistiche dalla trascrizione e valutiamo tutte le tutele disponibili.

Se state valutando l'acquisto o la vendita di un immobile donato, contattateci per una consulenza personalizzata. Il nostro obiettivo è guidarvi con professionalità, aiutandovi a prendere decisioni consapevoli e sicure. Perché comprare o vendere casa deve essere un'esperienza positiva, non una fonte di preoccupazioni.