Cos’è l’abuso edilizio e come regolarizzare le difformità

Cos’è l’abuso edilizio e come regolarizzare le difformità

Gruppo Giansereni 19 dicembre 2022

L’abuso edilizio è una condizione che indica la presenza di un’opera architettonica difforme rispetto a quanto previsto dai permessi previsti dalla legge o dalle autorizzazioni delle autorità competenti.

Sebbene l’abuso edilizio non sia certamente raro nel nostro mercato (si pensi alle vecchie abitazioni in cui sono state effettuate delle modifiche non autorizzate, in buona fede del proprietario), sarebbe opportuno procedere tempestivamente alla sua regolarizzazione al fine di evitare sanzioni e altre ripercussioni negative sulla propria proprietà.

Ad ogni modo, prima di procedere con la comprensione di quali strade siano percorribili per correggere le difformità sull’immobile, è bene chiarire come non tutte le irregolarità siano abusi. L’art. 34 bis co. 1 del TUE sancisce infatti che “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.

In altre parole, solo gli interventi che hanno determinato un mutamento dell’unità abitativa in misura superiore al 2% rispetto a quanto previsto possono essere qualificati come abusi. Ma come correggerli?

Come forse noto, il primo strumento che hai a disposizione per sistemare le difformità è quello delle sanatorie, provvedimenti richiedibili e ottenibili proprio per regolarizzare le difformità sul proprio immobile.

Lo strumento permette pertanto di sanare la difformità dietro pagamento di una sanzione (comunque inferiore rispetto a quella che si dovrebbe sostenere nel caso in cui l’abuso fosse scoperto) e presentazione di una pratica documentale predisposta da un professionista abilitato.

Ciò premesso, è vero che non tutte le irregolarità possono essere oggetto di sanatoria. Possono di fatti godere di questa opportunità solamente gli abusi che si riferiscono a opere che potrebbero essere concesse sulla base della normativa vigente e dei regolamenti locali. Di contro, le sanatorie non potranno essere richieste e ottenute nell’ipotesi in cui l’immobile sia in tutto o in parte realizzato contro legge e regolamenti.

Oltre alla sanatoria, un altro percorso realizzabile per regolarizzare le difformità sul proprio immobile è quello del condono. Non si tratta, ad ogni modo, di una strada equiparabile: contrariamente a quanto avviene con la sanatoria, infatti, il condono è un provvedimento che deve essere previsto da una legge, la quale potrebbe consentire la cancellazione automatica o semiautomatica della difformità, dietro la presentazione della documentazione necessaria.

Tuttavia, non vi è alcuna certezza previsionale. Come già rammentato, infatti, il condono richiede una legge che non è emanata a cadenze regolari: per esempio, negli ultimi quarant’anni sono stati solamente tre i condoni previsti per regolarizzare gli immobili abusivi (1985, 1994, 2003). Dunque, non vi è alcuna certezza che nel prossimo futuro possa essere predisposto un nuovo provvedimento di questo tipo, né che l’eventuale condono possa essere effettivamente utilizzato per correggere le proprie difformità.